Co všechno vlastně nový zákon přinesl?
Zákon narovnává dlouhodobé, zejména cenové deformace v oblasti nájemního bydlení, snaží se napravit neústavní stav popsaný několika nálezy Ústavního soudu a upravuje postup při jednostranném zvyšování nájemného v průběhu trvání nájemního vztahu v situaci, kdy v této věci nedojde k dohodě smluvních stran.
Jednostranné zvýšení nájemného pronajímatelem
Podle části první uvedeného zákona bude pronajímatel oprávněn jednostranně zvýšit nájemné jedenkrát ročně počínaje 1. lednem 2007 a následně vždy k 1. lednu, popřípadě později, avšak nikoli zpětně , pokud se pronajímatel nedohodne s nájemcem jinak. Období, kdy je možné takto jednostranně nájemné zvyšovat, končí 31. prosince 2010.
Novelou zákona, zákonem č. 150/2009 Sb. byla pro vybrané obce včetně Prahy možnost jednostranného zvýšení prodloužena do 31.12.2012.
Povinnost platit zvýšené nájemné vzniká dnem, který je uveden v písemném a řádně zdůvodněném oznámení o zvýšení nájemného, nejdříve však prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po uplynutí 3 měsíců po jeho doručení nájemci. Způsob výpočtu zvýšení nájemného vyplývá z přílohy uvedeného zákona, kde je uveden přesný vzorec pro výpočet cílových hodnot měsíčního nájemného za čtvereční metr podlahové plochy bytu a vzorech pro výpočet maximálního přírůstku měsíčního nájemného vyjádřeného v procentech.Maximální přírůstek měsíčního nájemného bude stanoven Ministerstvem pro místní rozvoj a zveřejněn formou sdělení ve Sbírce zákonů vždy s účinností k 1.červenci kalendářního roku.
Na některé nájmy se zákon nevztahuje
Tento zákon se však na některé nájmy nevztahuje. Jde o nájemné v bytech-pronajatých společníkům, členům nebo zakladatelům právnické osoby vzniklé za účelem, aby se stala vlastníkem domu s byty,-bytových družstvech zřízených po roce 1958, jde-li o byty postavené s finanční, úvěrovou a jinou pomocí poskytnutou podle předpisů o finanční, úvěrové a jiné pomoci družstevní bytové výstavbě, které jsou v nájmu jejich členům,-bytových družstev označovaných podle dřívějších právních předpisů jako lidová bytová družstva, které jsou v nájmu jejich členů,-jejichž výstavba nebo dostavba byla povolena po 30. červnu 1993 a na jejichž financování byla obcím poskytnuta dotace ze státního rozpočtu nebo ze státních fondů na výstavbu nájemních bytů, a to po dobu platnosti podmínek poskytnuté dotace ze státního rozpočtu nebo ze státních fondů na výstavbu nájemních bytů, a to po dobu platnosti podmínek poskytnuté dotace,-zvláštního určení a bytech po domech zvláštního určení, jejichž výstavba byla povolena před 30. červnem 1993.
Kdy výpověď bez přivolení soudu
Zákon novelizuje i některá ustanovení občanského zákoníku a tím podstatně mění vztahymezi pronajímateli a nájemci.Například umožňuje pronajímateli dát v některých případech nájemci výpověď i bez přivolení soudu. A to tehdy:-jestliže nájemce nebo ti, kdo s ním bydlí, přes písemnou výstrahu hrubě porušují dobré mravy v domě;
-jestliže nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu, zejména tím, že nezaplatil nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu ve výši odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu nebo nedoplnil peněžní prostředky na účtu podle § 686a odst. 3 občanského zákoníku (kauci);
-má-li nájemce dva nebo více bytů, vyjma případů, že na něm nelze spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt;
-neužívá-li nájemce byt bez vážných důvodů nebo byt bez vážných důvodů užívá jen občas;
-jde-li o byt zvláštního určení nebo o byt v domě zvláštního určení a nájemce není zdravotně postižená osoba.
Výpověď pronajímatele musí obsahovat kromě důvodu výpovědi a výpovědní lhůty také poučení nájemce o možnosti podat do 60 dnů žalobu na určení neplatnosti výpovědi k soudu, a případně i závazek pronajímatele zajistit nájemci odpovídající bytovou náhradu (za předpokladu, že tato nájemci přísluší). Tyto náležitosti se týkají pouze výpovědi, u které není zapotřebí přivolení soudu.
Náhradní byt může být i menší
Dále se mění úprava týkající se zajišťování náhradního bytu v případě výpovědi z nájmu bytu, kterou je oprávněn pronajímatel dát nájemci jen s přivolením soudu (ust. §711a občanského zákoníku). Jde například o případy, kdy pronajímatel potřebuje byt pro sebe, manžela, pro své děti, vnuky, zetě nebo snachu, své rodiče nebo sourozence. Výslovně připouští, že na návrh pronajímatele může soud rozhodnout z důvodů zvláštního zřetele hodných, že má nájemce právo na náhradní byt o menší podlahové ploše než vyklizovaný byt
Hlášení změny počtu osob
Zákon obsahuje velmi důležité ustanovení týkající se počtu osob žijících v bytě spolu s nájemcem. Nájemce je povinen písemně ohlásit pronajímateli veškeré změny počtu osob, a to do 15 dnů ode dne, kdy k této změně došlo, nejdéle do jednoho měsíce, přičemž nájemce uvede jméno, příjmení, datum narození a státní příslušnost. Zákonodárce vyžaduje splnění oznamovací povinnosti ohledně všech osob žijících v bytě s nájemcem. Nemusí nutně jít o osoby žijící s nájemcem ve společné domácnosti, ale toto ustanovení se vztahuje i na návštěvy či jiné osoby v bytě se zdržující. Pokud tedy nájemce písemně neoznámí nové skutečnosti, považuje se to za hrubé porušení jeho povinností nájemce a pronajímatel bude moci nájem vypovědět nyní bez přivolení soudu.
Přechod nájmu bytu
V této souvislosti i nadále platí, že jestliže zemře nájemce nebo trvale opustí společnou domácnost a nejde-li o byt ve společném nájmu manželů, přechází nájem bytu na jeho děti, rodiče, sourozence, zetě a snachu. Ovšem za předpokladu, že prokáží, že žili s nájemcem v den jeho smrti nebo v den opuštění společné domácnosti a nemají vlastní byt. To se týká i vnuků a dalších osob pečujících o společnou domácnost nájemce, nebo které byly na nájemce odkázány svou výživou (například druzi a družky).Pokud se tyto osoby nastěhovaly do bytu až po účinnosti novely občanského zákoníku, musí vnuci žít s nájemcem ve společné domácnosti po dobu tří let. Na druhy a družky a na další osoby splňující podmínky zákona, které se do bytu nastěhovaly po 31.březnu 2006, a to až po sjednání nájemní smlouvy, může přejít nájem pouze tehdy, jestliže se na tom nájemce a pronajímatel písemně dohodli. Neexistence takovéto dohody může fakticky zabránit přechodu nájmu bytu. Je nutné rovněž upozornit na zákon č. 115/2006 Sb., o registrovaném partnerství, na základě kterého byla tato skupina rozšířena o registrovaného partnera.
Kauce
Zajištění nájemného a dalších úhrad je nově vložené ustanovení § 686a a umožňuje pronajímateli zajistit vymahatelnost pohledávek z nájemného a úhrad za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu a úhrad jiných závazků nájemcem v souvislosti s nájmem bytu.Pronajímatel je tedy oprávněn podle ust. §686a odst. 3 občanského zákoníku po nájemci požadovat složení peněžních prostředků k zajištění nájemného a úhrady za služby a jiné závazky nájemce v souvislosti s nájmem. Jde o tzv. kauci. Výše těchto prostředků však nemůže přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného a záloh na úhradu za plnění poskytovaných v souvislosti s užíváním bytu. Pronajímatel je povinen vést tyto prostředky na zvláštním účtu společném pro všechny nájemce a je oprávněn je použít k úhradě pohledávek na nájemném a k úhradě služeb za podmínky, že mu tyto pohledávky byly přiznány vykonatelným soudním rozhodnutím, rozhodčím nálezem nebo byly písemně uznány nájemcem. Pokud pronajímatel použije oprávněně peněžní prostředky, je nájemce povinen částku (kauční povinnost) doplnit do jednoho měsíce od čerpání . V případě nesplnění této povinnosti ze strany nájemce, může být toto považováno za hrubé porušení povinností vyplývajících z nájmu bytu, pro které lze vypovědět nájemní vztah nově bez přivolení soudu za použití § 711 odst. 2 písm. b) občanského zákoníku. Po ukončení nájemního vztahu je pronajímatel povinen složené prostředky navrátit zpět nájemci.
MČ Praha 17-novela zákona č. 107/2006 Sb. a novelizace občanského zákoníku
Rada MČ Praha 17 schválila usnesením č. 233 ze dne 15. 5. 2006 návrh ve smyslu novely citovaného zákona, a to s platností od 1.7. 2006 u nově uzavíraných smluv o nájmu bytu ve smyslu §686a) odst. 1 až 5 občanského zákoníku, v platném znění. Na základě uvedeného usnesení bude MČ Praha 17 požadována kauce u nově uzavíraných smluv o nájmu bytu-složení peněžních prostředků k zajištění nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu a k úhradě jiných závazků (ve výši maximálně trojnásobku měsíčního nájemného a záloh na služby).Toto usnesení se nevztahuje na uzavírání nájemních smluv při výměně bytu, přechodu nájmu bytu. V těchto případech se jedná o tzv. pokračování nájmu. Složení kauce se dále nevztahuje na startovací byty a byty zvláštního určení a byty v domech zvláštního určení, tzn. kauce bude požadována u nově obsazovaných bytů, pronajímaných na základě usnesení ZMČ a dále nájemcům, kteří byt získají na základě vyhlášeného výběrového řízení.
Prodloužení nájmu
Ustanovení o prodloužení nájmu ze zákona tedy platí pro ostatní nájemní vztahy (nájem nemovitosti, nebytového prostoru, pozemku apod.), neplatí však od účinnosti novely pro byty. Pokud byl tedy sjednán nájem bytu na dobu určitou, která uplyne po účinnosti novely, nájem se již neobnoví. Nájemce, který užívá byt na základě nájemní smlouvy, uzavřené na dobu určitou a současně je v této smlouvě odkazováno na použití § 676 odst. 2 občanského zákoníku, toto ustanovení již po účinnosti zákona nelze použít tzn., že již nedochází k automatickému prodlužování nájmu. Vyloučení uvedeného ustanovení pro nájem bytu však neznamená, že je vyloučeno, aby nájemce a pronajímatel ve smlouvě o obnovování nájmu dohodli.
K této problematice se budeme věnovat podle aktuální situace a více naleznete nejen na stránkách Úřadu m.č. Praha 17-www.repy.cz, ale i na stránkách tohoto listu.
